May 21, 2018

Hola amigos del Blog de LEDI

Bienvenidos de nuevo al blog oficial de La Escuela de inversión, bienvenidos este primer mes del año 2015 al mundo de inversión de inmuebles.

Esta vez nos encantaría enfocarnos en la inversión inmobiliaria como inversión que estará en boga durante todo el año. Acabamos de empezar, y nuestro club de inversores está ya analizando operaciones. Si tienes inversiones inmobiliarias en marcha o quizá estás pensando en acercarte a este mundo, os vamos a dar unos consejos que todo inversor en bienes inmuebles tiene que tener claro si quiere aumentar la rentabilidad de una vivienda, principalmente, pero estos consejos se pueden hacer extensivos a cualquier bien inmueble.

Antes de empezar me gustaría añadir que el hacer una inversión de inmuebles, no solo requiere conocimientos, requiere de cierta “técnica” donde se marca la diferencia entre un inversionista de inmuebles exitoso de uno mediocre. Una de las mejores clases de inversión, extremadamente popular en Estados Unidos, es la de comprar un activo cuyo precio está por debajo del que nos marca el mercado, gracias a su estado de conservación. Este tipo de inmuebles, puros diamantes en bruto, están esperando por un inversor ávido y sagaz que consiga elevar una rentabilidad base del 4/5% hasta el 15/ 30% mínimo.

¿Cómo es posible que este tipo de inversión haya hecho fortunas y se haya convertido en una de las modalidades más demandadas por todo Norteamérica? Y mejor aún ¿En qué consiste?

Estas dos preguntas son las claves de este post. La estrategia más demandada, es la que nuestro fundador, Juan Haro, llama acertadamente: “bolitas de navidad”.

Las bolitas de navidad, es una analogía que nos ayuda a comprender como podemos elevar el valor de un inmueble. De la misma manera que cogemos un abeto del monte, lo llevamos a nuestra casa y en navidad lo adornamos con guirnaldas y bolitas para que luzca bonito durante nuestras fiestas y así generar una buena impresión. ¿Cómo extrapolar este concepto a una inversión inmobiliaria?

Muy sencillo: Compra una propiedad a un precio por debajo del mercado, refórmala y añádele valor, vende la propiedad con una rentabilidad mucho mayor.

Si te estás preguntando, por dónde empezar, o en qué apartado puedes empezar a darle valor a tu propiedad, te vamos a dar 3 consejos:

Antes que cambiarle por completo el suelo de la vivienda, crearle un garaje a partir de una habitación o cualquier obra faraónica que se te ocurra para así darle un cambio completo al activo, te sugerimos que consideres el echarle un ojo primeramente a las instalaciones básicas. Si una persona está interesada en un inmueble, lo primero en lo que se fijará será en que, como es de esperar, todo funcione correctamente y sobre todo el espantar el miedo que tiene todo comprador a hacer reformas, que supongan costosas, en los próximos años venideros. Revisar que la instalación completa goce de una buena salud, nos generará confianza ante nuestro cliente y el valor de la propiedad como poco, aumentaría en este caso al precio de mercado

Si bien, asegurarse de que todo está operativo y con garantías en el interior de la vivienda es una de las primeras decisiones a la hora de incrementar el valor de una propiedad, no podemos dejar de lado la parte exterior, en el caso de que la tuviera. No hace falta que dotemos de una superficie con césped y un diseño de jardinería espléndido, no. La mejor inversión para el exterior es simplemente, crear un proyecto para reemplazar los objetos del exterior. Pintar el marco de las ventanas y puertas, renovar la iluminación y mantener unas zonas exteriores confortables, puede tener un retorno de la inversión de media de más del 70%. Curioso dato que nos ayuda a trazar una estrategia para todas estas oportunidades de chalets que existen hoy en día.

Podéis ver un vídeo con ideas para mejorar el exterior de una vivienda antes de ponerla a la venta en el siguiente vídeo:

Otro dato que nos ha parecido muy relevante, es que en los años anteriores hemos observado un incremento de ventas en relación con el número de baños de la propiedad. Parece un dato arbitrario, pero guarda mucha relación con el valor de la vivienda. Sabemos que los compradores miran el tener unas buenas instalaciones sanitarias antes que tener una buena cocina, por ejemplo. Para valorar esto, os dejamos este dato: Un aseo puede incrementar el porcentaje del valor del inmueble hasta un 10.5 % mientras que un baño completo puede aumentar hasta un 20% en la mayoría de los casos.
En cualquier caso, si tu presupuesto es ajustado deberías considerar el hacerle un “lavado de cara” al baño dándole una capa de pintura, cambiando las cortinas por unas nuevas, darle un aire nuevo que aumente el valor de la propiedad.

Un “bonus track” sobre otro buen método para aumentar el valor de un inmueble es el añadir factores de lujo a tu propiedad. Para que esta acción sea rentable hay muchos factores a los que echar un ojo antes de comprar un jacuzzi para tu inversión. La calidad de la vivienda asi como el precio del suelo acorde con la zona te dirán si debes o no realizar este esfuerzo. Tener una bodega equipada, un spa o sala de cine puede ser un factor determinante a la hora de realizar una venta, pero tienes que estudiar profundamente si esa inversión puede ser interesante dependiendo de la localización y el estado tanto de la zona como del inmueble.

Por último, una cosa que debería ser importante a la hora de hacer una mejora o una “bolita de navidad” a una propiedad es no extralimitarse. El valor de una propiedad viene determinado particularmente por el valor de la vivienda de tu vecindario inmediato. A sí que no hagas mejoras que destaquen muy por encima de este valor de la zona donde estés y de las casas que tengas cerca, o de lo contrario tu oferta permanecerá fuera de mercado completamente y tu dinero quedará atrapado sin saber si lo podrás recuperar algún día.

Para más información aquí

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